Переоформление квартиры с одного собственника на другого

Право собственности на объекты жилой недвижимости предполагает не только возможность владения ими, но, и это принципиально важно, также возможность распоряжения такими объектами. Это означает, что владелец квартиры вправе по своему усмотрению ею распорядиться – владеть самому, подарить, продать, завещать и так далее.

Любая смена владельца недвижимости, вне зависимости от способа, влечёт за собой необходимость в переоформлении права владения этой недвижимостью. В Гражданском Кодексе РФ указаны пять способов, при помощи которых может быть осуществлена смена владельца квартиры:

• покупка (продажа);
• завещание;
• дар;
• обмен;
• рента.

Продажа

Продать квартиру её владелец вправе любому человеку или даже организации. Этот способ уместен, когда новым собственником становится посторонний человек. Данный вид сделки возмездный, то есть передача прав на квартиру осуществляется на основе платы в размере стоимости имущества.

Никаких ограничений по размеру оплаты не существует. Если стоимость квартиры устраивает обе стороны, то сделка может быть заключена. При этом следует иметь в виду, что указание недостоверной информации о сумме сделки в договоре купли-продажи может стать причиной финансовых потерь из-за недобросовестности контрагента или подозрений в уклонении от уплаты налогов со стороны ФНС.

Алгоритм действий при продаже квартиры следующий.

1. Установление реальной стоимости квартиры.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что максимально приближенная к реальной стоимость квартиры, которая будет указана в договоре купли-продажи, станет гарантией отсутствия проблем в будущем. Определить цену, по которой будет продаваться квартира, можно самостоятельно или с помощью специалистов-оценщиков.

2. Подготовка документов для продажи.

Продавец должен подготовить набор документов, которые потребуются для совершения сделки, а также должны быть предоставлены потенциальному покупателю для ознакомления:

• личные документы (паспорт);
• подтверждение права владения квартирой;
• подтверждение возникновения этого права (договор о покупке, завещание, дарственная и так далее);
• техпаспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• подтверждение из ЗАГС о браке или его отсутствии;
• если владельцев квартиры несколько, то необходимо нотариально подтверждённое одобрение сделки от каждого из них;
• справка из УК обо всех прописанных в квартире;
• если в числе прописанных имеются несовершеннолетние, то необходимо одобрение органов опеки на совершение сделки.

Данный пакет документов является стандартным для любого способа переоформления права владения квартирой.

3. Составление договора о продаже.

Это основной документ, характерный для сделки и поэтому к его составлению следует отнестись со всей серьёзностью. Форма документа может быть произвольной с соблюдением основных требований к подобным документам и обязательным отображением следующих положений:

• данные сторон сделки;
• максимально подробные сведения о продаваемой квартире;
• стоимость квартиры;
• способ расчёта и то, как будет произведена оплата;
• права и обязанности продавца и покупателя, а также ответственность каждого из них за нарушение заключённого договора.

Как приложение к договору потребуется составление передаточного акта. Сам по себе договор нотариального заверения не требует.

4. Регистрация права собственности для покупателя.

Продавцу никаких дополнительных действий совершать не нужно.

Дарственная

Этот способ переоформления недвижимости наиболее уместен, когда переоформление недвижимости происходит между родственниками или близкими людьми. Поскольку дарение является безвозмездной и безусловной сделкой, то предварительной оценки квартиры не требуется.

1. Подготовка пакета документов.

Набор необходимых для совершения дарения квартиры документов полностью аналогичен тому, который потребовался бы для её продажи.

2. Составление дарственной.

Форма дарственной может быть произвольной, но в тексте должны содержаться следующие положения:

• данные сторон сделки;
• максимально подробные сведения о квартире;
• права и обязанности сторон, а также ответственность каждого из них за нарушение заключённого договора.

Для того чтобы исключить возможность оспаривания дарственной или признания её юридически не значащей в тексте договора дарения не должно быть никаких условий для совершения сделки со стороны дарителя, а также любых упоминаний о потенциальной выгоде для него. Обязанность нотариального заверения документа законом не установлена.

3. Регистрация права владения квартирой для одаряемого.

Завещание

Этот способ может быть использован в отношении любых лиц или организаций, но отличительной особенностью является то, что право собственности на квартиру у нового хозяина возникнет только после смерти наследодателя. 

1. Основным документом для осуществления этого способа переоформления квартиры выступает завещательное распоряжение. Завещание должно обязательно иметь нотариальное заверение.

Для того чтобы нотариус мог подтвердить законность завещания ему необходимо предоставить стандартный набор документов. Юридический портал bukva-zakona.com акцентирует ваше внимание на том, что при наличии завещания его условия будут иметь приоритет перед распределением имущества «по закону».

2. Регистрация права собственности может быть осуществлена только после смерти наследодателя и оформления права на наследство в нотариальной конторе.

Обмен

Данная сделка характеризуется тем, что обе её стороны выступают как продавцы, так и покупатели. Поэтому и пакет необходимых документов будет одинаковым для каждой из размениваемых квартир.

В составляемом договоре необходимо отметить наличие доплаты за обмен, если таковая предусмотрена для одного из участников. Сам по себе договор об обмене квартирами составляется по тем же требованиям, что и договор о покупке. Нотариальное заверение договора мены необязательно, но при желании может быть осуществлено.

Переоформление права владения квартирой для каждого владельца осуществляется по стандартным правилам.

Рента

Переоформить право собственности на квартиру можно на основе договора ренты. По условиям такого договора владелец недвижимости переуступает право на владение ею другому лицу на условиях пожизненного содержания, периодической передачи денежных средств, оказания каких-либо услуг и так далее.

При заключении договора ренты следует внимательно изучить семейное положение владельца квартиры. Если у него имеются родственники, то велик риск того, что в будущем они попытаются оспорить сделку.

Договор ренты должен иметь письменную форму и быть нотариально заверенным. Пакет необходимых документов для завершения сделки является стандартным.