Когда можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основным документом регламентирующим осуществление всей сделки. ГК РФ определяет любой договор, как взаимное и добровольное соглашение между сторонами о совершении определённых действий при выполнении определённых условий.

В случае договора о покупке квартиры стороны договариваются о передаче этого жилого объекта от продавца покупателю при полной оплате и выполнении всего, что оговорено в документе. Если условия договора не нарушаются, то расторгнуть его, по крайней мере, без материальных потерь, будет невозможно.

Однако, существуют ситуации, когда договор о покупке квартиры может быть расторгнут.

1. Взаимное решение сторон об аннулировании соглашения.

Если уже после подписания документа стороны пришли к выводу, что это соглашение не устраивает их в какой-то части или, например, покупатель нашёл более выгодный вариант покупки, а продавец не препятствует ему в этом, то договор о покупке можно аннулировать по взаимной договорённости.

Возможны два варианта:

• договор ещё не прошёл госрегистрацию;
• договор был зарегистрирован в Росреестре.

При отсутствии госрегистрации сторонам достаточно оформить письменное соглашение о том, что действие ранее заключённого договора прекращается и обязанности сторон, оговорённые в этом документе, аннулируются.

Причину отмены действия соглашения указывать не обязательно – главное, чтобы было однозначно указано, что это обоюдное решение сторон. В тексте должны быть указаны все значимые условия – возврат задатка, выплата компенсации, отсутствие материальных претензий и так далее. Соглашение об отмене ранее заключённого договора необходимо оформить в двух экземплярах. Это необходимо на тот случай, если какая-либо из сторон решит прибегнуть к судебным разбирательствам.

Наличие госрегистрации усложнит процедуру аннулирования договора о покупке квартиры. Сторонам придётся последовательно выполнить следующие шаги:

• оформить соглашение о прекращении действия договора с указанием факта взаимного согласия на это;
• заверить это соглашение у того нотариуса, который осуществлял заверку первоначального договора; для этого потребуется предоставить тот же пакет документов;
• зарегистрировать соглашение об отмене действия договора о покупке квартиры в отделении Росреестра.

После того, как соглашение будет зарегистрировано, первоначальный договор о приобретении объекта жилой недвижимости утрачивает свою силу.

2. По инициативе одной из сторон договора.

Желания одной из сторон прекратить действие уже прошедшего регистрацию договора о покупке квартиры недостаточно. Скорее всего, придётся решать эту проблему в судебном порядке, где придётся доказывать, что имеются соответствующие основания.

Прежде, чем подавать иск необходимо попытаться договориться в досудебном порядке. То есть предложить второй стороне расторгнуть действие договора по взаимному соглашению. Если это не приведёт к ожидаемому результату, то только тогда оформлять исковое заявление.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что просто так, без достаточных оснований, прекратить действие договора невозможно. Суд удовлетворит иск только в том случае, если будут предоставлены необходимые доказательства нарушений существенных условий второй стороной.

Для покупателя законными основаниями прекращения действия договора купли-продажи являются:

• препятствие со стороны продавца передаче объекта, то есть квартиры;
• препятствие со стороны продавца в передаче покупателю всего пакета документов, относящихся к объекту недвижимого имущества;
• наличие в объекте дефектов и нарушений, которые не оговаривались заранее и не были согласованы перед подписанием соглашения;
• препятствие со стороны продавца в передаче квартиры в установленные по взаимному согласию сроки;
• нарушение со стороны продавца других важных условий соглашения.

Для продавца законными основаниями аннулирования действия договора являются:

• неосуществление покупателем полной и своевременной оплаты сделки;
• отказ покупателя в принятии объекта в свою собственность;
• другие нарушения важных условий соглашения.

Следует помнить, что максимальный срок для подачи иска о прекращении договора купли-продажи ограничен тремя годами.

Важным моментом при прекращении действия соглашения о покупке квартиры для любой стороны является следующее. Если в тексте самого договора не предусмотрен возврат всего, что уже выполнено на момент его расторжения, то добиться этого будет невозможно, даже через суд.

Например, покупатель внёс задаток за покупку и договор о приобретении объекта недвижимости был зарегистрирован в Росреестре. Оставшуюся сумму в оговорённые сроки покупатель продавцу не передал. Продавец подал иск о прекращении договора о продаже квартиры. Если в тексте отсутствовал пункт о возврате задатка в случае расторжения соглашения, то покупатель не сможет этого требовать и деньги будут для него потеряны.

Поэтому важно, чтобы в тексте самого документа были максимально полно обозначены действия сторон при расторжении соглашения. Обязательно следует предусмотреть возврат всего, что уже было осуществлено в исполнение соглашения при прекращении его действия. То есть в договоре должно быть указано, что покупателю продавец обязуется вернуть все денежные средства, переданные во исполнение соглашения, а продавцу покупатель обязуется вернуть сам объект в том состоянии, в котором осуществлялась его передача.