Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основным документом регламентирующим осуществление всей сделки. ГК РФ определяет любой договор, как взаимное и добровольное соглашение между сторонами о совершении определённых действий при выполнении определённых условий.

В случае договора о покупке квартиры стороны договариваются о передаче этого жилого объекта от продавца покупателю при полной оплате и выполнении всего, что оговорено в документе. Если условия договора не нарушаются, то расторгнуть его, по крайней мере, без материальных потерь, будет невозможно.

Однако, существуют ситуации, когда договор о покупке квартиры может быть расторгнут.

1. Взаимное решение сторон об аннулировании соглашения.

Если уже после подписания документа стороны пришли к выводу, что это соглашение не устраивает их в какой-то части или, например, покупатель нашёл более выгодный вариант покупки, а продавец не препятствует ему в этом, то договор о покупке можно аннулировать по взаимной договорённости.

Возможны два варианта:

  • договор ещё не прошёл госрегистрацию;
  • договор был зарегистрирован в Росреестре.

При отсутствии госрегистрации сторонам достаточно оформить письменное соглашение о том, что действие ранее заключённого договора прекращается и обязанности сторон, оговорённые в этом документе, аннулируются.

Причину отмены действия соглашения указывать не обязательно – главное, чтобы было однозначно указано, что это обоюдное решение сторон. В тексте должны быть указаны все значимые условия – возврат задатка, выплата компенсации, отсутствие материальных претензий и так далее. Соглашение об отмене ранее заключённого договора необходимо оформить в двух экземплярах. Это необходимо на тот случай, если какая-либо из сторон решит прибегнуть к судебным разбирательствам.

Наличие госрегистрации усложнит процедуру аннулирования договора о покупке квартиры. Сторонам придётся последовательно выполнить следующие шаги:

  • оформить соглашение о прекращении действия договора с указанием факта взаимного согласия на это;
  • заверить это соглашение у того нотариуса, который осуществлял заверку первоначального договора; для этого потребуется предоставить тот же пакет документов;
  • зарегистрировать соглашение об отмене действия договора о покупке квартиры в отделении Росреестра.

После того, как соглашение будет зарегистрировано, первоначальный договор о приобретении объекта жилой недвижимости утрачивает свою силу.


Обратите внимание! Информация из данной статьи может быть не полной, по причине частого изменения законодательства. Кроме того, конкретно ваша ситуация возможно требует, более детального изучения. Поэтому советуем проконсультироваться с нашими специалистами по телефонам: в Москве +7 (499) 938-44-32, в Санкт-Петербурге: +7 (812) 467-34-03, По всей России 8 (800) 511-81-26 - это бесплатно, анонимно и профессионально!

2. По инициативе одной из сторон договора.

Желания одной из сторон прекратить действие уже прошедшего регистрацию договора о покупке квартиры недостаточно. Скорее всего, придётся решать эту проблему в судебном порядке, где придётся доказывать, что имеются соответствующие основания.

Прежде, чем подавать иск необходимо попытаться договориться в досудебном порядке. То есть предложить второй стороне расторгнуть действие договора по взаимному соглашению. Если это не приведёт к ожидаемому результату, то только тогда оформлять исковое заявление.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что просто так, без достаточных оснований, прекратить действие договора невозможно. Суд удовлетворит иск только в том случае, если будут предоставлены необходимые доказательства нарушений существенных условий второй стороной.

Для покупателя законными основаниями прекращения действия договора купли-продажи являются:

  • препятствие со стороны продавца передаче объекта, то есть квартиры;
  • препятствие со стороны продавца в передаче покупателю всего пакета документов, относящихся к объекту недвижимого имущества;
  • наличие в объекте дефектов и нарушений, которые не оговаривались заранее и не были согласованы перед подписанием соглашения;
  • препятствие со стороны продавца в передаче квартиры в установленные по взаимному согласию сроки;
  • нарушение со стороны продавца других важных условий соглашения.

Для продавца законными основаниями аннулирования действия договора являются:

  • неосуществление покупателем полной и своевременной оплаты сделки;
  • отказ покупателя в принятии объекта в свою собственность;
  • другие нарушения важных условий соглашения.

Следует помнить, что максимальный срок для подачи иска о прекращении договора купли-продажи ограничен тремя годами.

Важным моментом при прекращении действия соглашения о покупке квартиры для любой стороны является следующее. Если в тексте самого договора не предусмотрен возврат всего, что уже выполнено на момент его расторжения, то добиться этого будет невозможно, даже через суд.

Например, покупатель внёс задаток за покупку и договор о приобретении объекта недвижимости был зарегистрирован в Росреестре. Оставшуюся сумму в оговорённые сроки покупатель продавцу не передал. Продавец подал иск о прекращении договора о продаже квартиры. Если в тексте отсутствовал пункт о возврате задатка в случае расторжения соглашения, то покупатель не сможет этого требовать и деньги будут для него потеряны.

Поэтому важно, чтобы в тексте самого документа были максимально полно обозначены действия сторон при расторжении соглашения. Обязательно следует предусмотреть возврат всего, что уже было осуществлено в исполнение соглашения при прекращении его действия. То есть в договоре должно быть указано, что покупателю продавец обязуется вернуть все денежные средства, переданные во исполнение соглашения, а продавцу покупатель обязуется вернуть сам объект в том состоянии, в котором осуществлялась его передача.