7 пунктов, на которые необходимо обратить внимание, при заключении договора долевого участия в строительстве

Приобретение квартир на стадии сооружения дома выгоднее, чем покупка уже готовой недвижимости. Но именно такая сделка содержит в себе множество нюансов, на которые обязательно необходимо обращать внимание.

Все вопросы взаимодействия между покупателем и компанией-застройщиком оговариваются в ФЗ-214. В данном законе основным юридическим документом, выступающим в качестве основы для осуществления сделки, определяется договор долевого участия (ДДУ). Данный договор нельзя рассматривать, как подтверждение самой сделки – он лишь устанавливает обязательства обеих сторон для того, чтобы непосредственно покупка недвижимости могла состояться.

Естественно, что такой важный документ составляется исключительно в бумажной форме. Количество экземпляров договора равно трём – по одному каждой из сторон и один предназначается для регистрирующих органов. Кстати, законодательное требование о госрегистрации ДДУ является важным характеризующим признаком.

Договор может быть заверен нотариально, но это осуществляется исключительно по желанию одной из сторон (дольщика). Участие нотариуса будет лишним доказательством того, что сделка чиста с юридической точки зрения (отсутствуют двойные продажи, нет неоговорённой в документе переуступки прав и так далее).

Кроме этого, нотариально заверенный ДДУ позволит в своё время проще и быстрее зарегистрировать право владения квартирой.

В большинстве случаев компания-застройщик предлагает своим клиентам заключать типовые ДДУ или такие, в которых присутствуют определённые удобные для них положения. Юридический портал bukva-zakona.com советует самым внимательным образом изучить предлагаемый к подписанию документ, прежде чем ставить на нём свою подпись. Повышенное внимание должно быть уделено следующим положениям.

1. До подписания ДДУ дольщик должен потребовать у компании-застройщика возможности ознакомления со следующими документами:

• подтверждения права владения (или аренды) земельным участком, на котором планируется сооружение дома;
• разрешительной документации на строительные работы в отношении именно этого объекта;
• проектной и технической документации на объект;
• подтверждения обеспечения своей ответственности перед клиентами.

Все эти документы должны быть в наличии в офисе компании и предоставляться по требованию клиентов. Отсутствие любого из них может поставить под вопрос саму законность строительства. Например, если участок под домом не оформлен в собственность, то на нём ничего нельзя сооружать в принципе.

2. Объект недвижимости должен быть описан максимально подробно. Любая квартира в договоре не только должна быть описана с точки зрения её идентификации (точный адрес, этаж, площадь и так далее), но должна также содержать описательную часть, включающую в себя указание на отделку, наличие сантехники, электрооборудования и так далее.

Этот пункт очень важен поскольку, например, если в ДДУ указано наличие лишь черновой отделки в квартире, то в дальнейшем требовать от компании чего-то большего не будет иметь смысла.

3. В договоре должна быть указана стоимость квартиры. Чаще всего указываются 2 цифры – стоимость одного квадратного метра недвижимости и стоимость всего объекта. Если дольщик подписывает договор с неуказанной стоимостью квартиры, то он должен быть готов к тому, что компания-застройщик в любой момент может изменить сумму.

Часто в ДДУ прописываются условия, когда компания может изменять стоимость квартир в зависимости от каких-то внешних факторов. Если у вас возникли сомнения по поводу этих положений договора, то лучше до его подписания проконсультироваться с юристами.

4. Важным пунктом любого ДДУ является указание сроков передачи объекта недвижимости от компании-застройщика дольщику. Но, мало просто указать определённый срок, необходимо в тексте документа привязать степень готовности квартиры к этому сроку.

Если, например, в договоре предусматривается сдача полностью готовой к проживанию в ней квартиры, то к указанному сроку компания должна обеспечить именно это. Любые недоделки и отложенные работы будут осуществляться за счёт средств застройщика и, кроме того, могут быть подвергнуты штрафным санкциям.

Обращаем внимание на то, что срок передачи квартиры следует указывать точно. Например, «не позднее 15 августа 2018 года».

5. Необходимо предусмотреть ответственность застройщика за устранение скрытых дефектов и недоделок, которые невозможно было определить при сдаче квартиры и подписании акта приёма-передачи. Если такого пункта в ДДУ не будет, застройщик рискует исправлять все огрехи строителей за свой счёт. 

Кроме этого, строительная компания должна предоставлять гарантию на все построенные ею объекты, в том числе и квартиры.

6. Размер регулярных платежей, указываемый в ДДУ, может фиксированным или плавающим. Для дольщика выгоднее, чтобы обязательные платежи были фиксированного размера и не зависели от внешних факторов.

7. Ответственность компании-застройщика, прописываемая в договоре, должна наступать в любом случае, кроме тех, наступление которых нельзя предотвратить. Так, например, компания должна нести ответственность за срыв сроков, даже если в этом виноваты другие организации или поставщики.

Ответственность клиента, как правило, касается ситуаций несвоевременной оплаты или одностороннего его прекращения.

Таким образом, учитывая важность ДДУ, следует внимательно ознакомиться со всеми его положениями до момента подписания. Если присутствуют какие-либо сложности в понимании, то рекомендуется получить консультацию опытного юриста.