Определённая доля граждан получают новые квартиры в собственность в результате участия в, так называемом, долевом строительстве. И если учесть, что таких граждан в масштабах всей страны достаточно много, то для них крайне важно знать, как правильно действовать в ситуациях, когда застройщик не выполняет определённые свои обязанности.
Если говорить о самом договоре долевого участия, то специалисты портала bukva-zakona.com считают его на сегодняшний день одним из самых надёжных способов приобретения своего жилья. Он имеет неоспоримые достоинства, которые призваны максимально защитить покупателя:
- каждый договор с конкретным покупателем, немедленно оформляется в отделениях Росреестра; это позволяет избежать ситуаций с двойной, тройной и так далее продажей одной и той же квартиры;
- застройщик, претендуя на участие в долевом строительстве, обязан, согласно 214-ФЗ, предварительно оформить полный пакет разрешительной, согласовательной и другой документации; то есть покупатель может быть совершенно спокоен, с технической и других точек зрения всё здание многоквартирного дома соответствует всем требованиям;
- в договоре долевого участия прописывается предельный срок, в течение которого жилой дом должен быть сдан и любые отклонения от этого срока могут стать причиной штрафов со стороны государства к застройщику и предъявление неустойки к нему со стороны дольщиков.
Любой дольщик должен понимать, как ему действовать, если компания-застройщик нарушила сроки сдачи дома в эксплуатацию. Существуют два основных способа решения этой проблемы – внесудебный и судебный.
Внесудебное взыскание неустойки
Основным вопросом в данном случае является определение самой суммы неустойки, что в свою очередь зависит от правильного установления даты начала просрочки. В 214-ФЗ прописан порядок проведения подобного расчёта.
Что касается начальной даты просрочки, то ею становится следующий день после того дня, который указан в тексте договора, как предельный срок для передачи квартиры покупателю. То есть если в договоре прописано, что компания-застройщик должна передать полностью готовую для проживания квартиру покупателю, например, 10 мая, но этого не сделала, то просрочка начинает отсчитываться с 11 мая. Передача квартиры будет считаться осуществлённой только после подписания акта приёма-передачи.
Естественно, что последним днём при расчётах неустойки будет тот день, в который производится выставление претензий.
После определения самой суммы неустойки необходимо составить претензию. В тексте претензии требуются обязательные ссылки на нарушение требований, как 214-ФЗ, так и статей ГК РФ и договора долевого участия. Причём ссылки должны быть максимально конкретны и подтверждены соответствующими доказательствами.
Расчёт суммы неустойки должен быть приложен к претензии.
Кстати, кроме очевидных требований при нарушении застройщиком своих обязательств, покупатель может предъявлять и другие, также подтверждая их соответствующими доказательствами. Например, это может относиться к увеличению затрат покупателя на аренду квартиры, поскольку своевременно личная квартира у него не появилась. Если имеются другие обоснованные финансовые потери, то они также могут быть включены в претензию.
Претензию и все сопроводительные документы следует отнести в офис компании-застройщика. Принятие документа официальными лицами должно сопровождаться необходимой процедурой для входящей документации. Если покупатель выбирает почтовый способ доставки претензии, то необходимо выбрать отправление с личным вручением получателю и уведомлением о вручении.
Далее ситуация может иметь два пути развития. Первый – компания-застройщик понимает, что именно она виновна в сложившейся ситуации и пытается урегулировать конфликт с покупателем, не доводя его до суда. Этот способ можно считать оптимальным, поскольку, как правило, все претензии покупателя удовлетворяются без существенных затрат (как материальных, так и временных) с его стороны.
На ответ покупателю компании отведено всего 10 дней. Если же компания-девелопер не удовлетворит претензии покупателя, то единственным способом восстановить справедливость останется обращение в суд. Юридический портал bukva-zakona.com напоминает, что внесудебный порядок урегулирования конфликта необходимо осуществить в любом случае. В случае положительного исхода необходимость в суде отпадёт, в случае отказа компании-застройщика удовлетворить претензии покупателя, все собранные документы будут основанием для подачи судебного иска.
Судебное взыскание неустойки
Исковое заявление в районный суд можно подавать не только по месту регистрации компании-девелопера, но и по месту регистрации самого истца или по месту расположения строящегося дома. Перед тем, как сделать выбор в пользу одного из этих судов следует ознакомиться с судебной практикой в каждом из них. Если подобные дела в одном из них уже рассматривались и по ним принимались положительные для покупателей решения, то рекомендуется подавать иски именно в них.
Для судебных разбирательств понадобятся:
- исковое заявление с изложением всех нарушений законодательства (в основном, 214-ФЗ, ГК РФ и договора долевого участия) и требований о выплате неустойки;
- копию самого договора;
- копии всех платёжек, подтверждающих финансовые расчёты с компанией-застройщиком;
- претензию для компании-застройщика и расчёты суммы неустойки;
Несмотря на кажущуюся очевидность правоты покупателя, говорить об однозначном положительном для него исходе суда не приходится. В большинстве строительных компаний имеется целый штат опытных юристов, стремящихся свести на нет или хотя бы минимизировать возможные убытки для компаний. Поэтому в таких вопросах будет правильнее запастись помощью юристов, специализирующихся в данной области права.
Судебный способ взыскания неустойки может занять временной отрезок, исчисляющийся месяцами (рассмотрение самого иска с возможными периодическими отсутствиями представителей ответчика, попытки уклониться от рассмотрения сути вопроса, многочисленные апелляции и так далее).
Отправляя сообщение, Вы разрешаете сбор и обработку персональных данных.
Политика конфиденциальности.