Способы управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом является сложным техническим сооружением, требующим постоянного контроля. Раньше управление всеми домами осуществляли сотрудники ЖЭК, но после введения поправок в ЖК РФ (Жилищный кодекс) стало возможно сделать выбор. Но кто именно может управлять домом, и разрешать текущие вопросы?

В настоящий момент российское законодательство предусматривает 3 варианта управления многоквартирным домом:

• заключив договор на обслуживание с УК (управляющей компанией);
• силами жильцов;
• при помощи товарищества собственников жилья (ТСЖ) или кооператива.

Каждый из этих вариантов имеет свои особенности – о них и пойдет речь ниже.

Управление домом силами граждан, которые в нем проживают

Согласно жилищному законодательству России, самостоятельно управлять домом жильцы могут только в случае, если общее число квартир не превышает 16 — когда их больше, потребуется делать выбор в пользу другого способа – УК или ТСЖ.

Если управление делами дома производят сами жильцы, то решение всех возникающих вопросов осуществляется на общем собрании собственников. На собрании также производят выбор лиц, которые будут действовать в интересах других жильцов и, при необходимости, заключать договоры с организациями и 3-ми лицами. Исключение составляет заключение договоров по газо-, водо-, а также электроснабжению, т.к. в этом случае, каждый владелец недвижимости должен заключать договор от своего имени.

Важно учесть, что все граждане, которые действуют в интересах других жильцов, должны делать это на безвозмездной основе – в противном случае, необходимо будет поменять способ управления домом.

Плюсы самостоятельного управления домом жильцами:

• собственники недвижимости избавлены от лишних финансовых затрат – не требуется оплачивать услуги управляющих компаний.
• возможно полностью контролировать расходы за электроэнергию, газ, воду, ремонт и т.д.

Минусы этого способа:

• чем больше в доме проживает жильцов, тем сложнее прийти к согласию по тому или иному поводу – поэтому многие вопросы могут остаться нерешенными.
• в соответствии с действующим законодательством РФ, жильцы дома, которые самостоятельно им управляют, не получают деньги для проведения капремонта из специализированного фонда.

Таким образом, можно сделать вывод, что этот способ подходит небольшим домам с минимальным количеством квартир, где жильцам будет проще прийти к компромиссу.

Управление домом ТСЖ или кооперативом

Если было принято решение обслуживать дом ТСЖ, жильцы должны осуществить выбор ответственных лиц, которые будут осуществлять управление на платной основе (членов правления товарищества собственников). В отличие от первого способа, все договоры, в том числе на водоснабжение, газ и электроэнергию, заключают выбранные лица, а не каждый жилец в отдельности.

При создании ТСЖ необходимо помнить, что это юридическое лицо со всеми вытекающими обязанностями – открытия счета, регистрации в налоговой инспекции и т.д.

Плюсы ТСЖ:

• Учитывая то, что с членами ТСЖ являются жильцы дома, вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала.
• Если жильцы решат, что ранее выбранные в правление лица не справляются со своими обязанностями, они имеют полное право выбрать других.
• Расходы ТСЖ возможно контролировать специальной ревизионной комиссией.

Минусы ТСЖ:

• В случае, если члены ТСЖ окажутся нечистыми на руку, они могут растратить вверенные им денежные средства.
• Если в управление выбрать неопытных жильцов, то от их действий будет больше вреда, чем пользы – к примеру, могут возникнуть незапланированные затраты.

ТСЖ – идеальный вариант для домов с большим количеством квартир, но, в этом случае, необходимо тщательно подойти к выбору ответственных лиц, в идеале – они должны иметь опыт работы в данной сфере.

Управление домом УК

Этот способ подразумевает управление домом специализированной организацией, не имеющей прямого отношения к жильцам — все мероприятия по обслуживанию дома осуществляют сотрудники УК.

Преимущества:

• Жильцы дома освобождаются от забот по управлению домом – не нужно осуществлять поиск организаций, производить сбор денежных средств, заключать договора на выполнение работ и т.д.
• Специалисты УК будут выполнять необходимый комплекс работ более профессионально, чем жильцы.
• Сотрудники УК сначала производят необходимые текущие работы (к примеру, ремонт проводки и т.д.), а уже потом собирают необходимые суммы с жильцов дома.

Недостатки:

• В большинстве случаев, сотрудники УК не проживают в обслуживаемым им доме, поэтому не заинтересованы в оперативном разрешении возникающих проблем.
• УК взимает плату за свои услуги, поэтому этот способов является наиболее затратным из всех перечисленных.
• Нет возможности осуществлять полный контроль над текущими затратами.

Юридический портал bukva-zakona.com рекомендует выбирать УК только в том случае, если среди жильцов дома не найдутся граждане, которые согласятся вести дела дома.