Продажа квартиры по переуступке прав собственности

Жилая недвижимость может быть продана по переуступке прав – но как именно происходит оформление сделки, и какие нюансы требуется учесть?

В первую очередь необходимо знать, что переуступка прав может быть оформлена как в строящемся доме, так и в уже сданном в эксплуатацию. И в первом и во втором случае оформление договора цессии (переуступки прав) осуществляется по следующей схеме:

1. Обращение к застройщику

В первую очередь представители строительной компании должны предоставить документ, в котором выражается согласие на переуступку прав на жилье (в противном случае все дальнейшие действия не будут иметь смысла, т.к. не исключен вариант отказа). Как правило, данный документ выдается в день обращения.

1. Заключение договора

Непосредственно оформление сделки начинается с составления и заключения договора цессии. Данный документ возможно составить самостоятельно или воспользовавшись помощью адвоката (юриста). В договоре необходимо указать:

• Наименование документа, город и дату его заключения.
• Сведения о сторонах – цеденте и цессионарии (Ф.И.О, паспортные данные).
• Данные о недвижимом имуществе, являющемся объектом сделки (полный адрес – область, населенный пункт, улица, дом и квартира, размер жилой площади и т.д.).
• Перечень прав, которые уступает цедент.
• Права, а также обязанности сторон договора.
• Ответственность обеих сторон.

Кроме того, как цедент, так и цессионарий должны поставить на договоре свои подписи.

Дальнейшие действия зависят от того – дом еще не достроен или же его строительство окончено, и он был сдан в эксплуатацию после получения от контролирующих органов всех необходимых разрешений. В первом случае дальнейшие действия совершать не требуется, т.к право собственности еще не зарегистрировано. Во втором же случае потребуется выполнить дополнительные действия. Так, когда договор составлен, сторонам нужно обратиться в уполномоченный орган – Росреестр, предоставив туда следующий пакет документации:

1. Заявление о регистрации переуступки прав установленного образца

С образцом заявления возможно ознакомиться непосредственно в уполномоченном органе или в сети интернет. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование уполномоченного органа, в который производится обращение.
• Сведения о сторонах и объекте недвижимости.
• Требование о регистрации переуступки прав.
• Дата обращения и подпись.

К заявлению нужно приложить:

1. Договор о переуступке прав, заключенный между сторонами.
2. Документ, подтверждающий, что оплата за жилое помещение, являющееся объектом сделки, была внесена в необходимом объеме. Если же у гражданина остались непогашенные платежи за недвижимость, то оставшаяся сумма долга переходит на новое лицо.
3. Документ, выданный уполномоченным представителем строительной компании, в котором говорится о том, что застройщик согласен с переходом права и остатка имеющейся задолженности.
4. Согласие, выданное супругом заявителя (если он состоит в официальных брачных отношениях) на оформление сделки по переуступке прав.

После того, как документация сдана, сотрудники органа проводят ее проверку, и, если она составлена верно и представлена в полном объеме, то происходит перерегистрация. С этого момента все права официально переходят к новому владельцу. Важно учесть, что помимо Росреестра с документами стороны могут обратиться в МФЦ – при наличии его в регионе проживания.

Особенности и нюансы

При подготовке договора цессии требуется убедиться, что застройщик надлежащим образом выполнил свои обязанности. Для этого нужно проверить ряд документов, а именно – договор между строительной организацией и гражданином, график строительных работ, финансовую документацию.

Также у застройщика потребуется проверить иную документацию, а именно:

• Учредительную документацию.
• Свидетельство, подтверждающее, что строительная компания была поставлена на учет в налоговом органе.
• Документацию, подтверждающую право собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома.
• Бухгалтерскую отчетность за последние 3 месяца (квартал).
• Разрешение на постройку дома, выданное уполномоченными сотрудниками надзорного органа.
• Проект, где содержится информация о целях строительства и сроках реализации.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то что, нельзя забывать об уплате налогов – в противном случае лицо будет привлечено к ответственности.

Налоги

При оформлении договора цессии встает вполне закономерный вопрос — о выплате налогов. В этом случае важно учесть – выступает стороной сделки гражданин РФ или иностранец. Для первого налоговая ставка составит 13%, для 2-го – 30%. При этом есть возможность снизить размер налога:

1. Воспользовавшись налоговым вычетом, при помощи которого продавец имеет возможность снизить прибыль от продажи квартиры по переуступке прав на 1 млн рублей.
2. Уменьшить сумму дохода от переуступки по договору долевого участия на сумму, которая была ранее уплачена застройщику. Таким образом, налог потребуется оплатить только от разницы в цене.

При этом нельзя забывать, что налоговую декларацию по факту совершения сделки необходимо предоставить в налоговый орган до 30 апреля года, который следует за годом оформления всей документации. Оплату же налога возможно будет произвести немного позднее – до 15 июля.

В декларации необходимо будет указать:

• Ф.И.О и ИНН налогоплательщика.
• Паспортные данные лица и его контактные сведения.
• Данные о доходе, полученном в результате совершения сделки.

Кроме того, при заполнении декларации важно учесть, что в ней не допускается наличие ошибок и исправлений. Также категорически запрещается изменять код документа.

К декларации необходимо будет приложить:

• Документ, подтверждающий наличие налоговых льгот (если они есть).
• Квитанции и чеки, где указана сумма, перечисленная застройщику.
• Документацию, подтверждающую совершение сделки, а также ее стоимость.