Досрочное расторжение договора аренды по инициативе: арендатора и арендодателя

Как и в случае с любой другой юридической сделкой между двумя сторонами арендное соглашение может быть аннулировано по инициативе одной из них. С точки зрения законодательства это может быть аренда помещения как жилого, так и производственного назначения. Но это вовсе не означает, что стороны, подписавшие соглашение, могут по своему усмотрению и в любой момент времени перестать исполнять его положения.

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда при разрыве соглашения об аренде арендующая сторона вынуждена выплачивать неустойку или нести другие материальные траты, необходимо тщательно и максимально внимательно отнестись к составлению самого арендного договора. Нужно обязательно предусмотреть в нём возможность прекращения договорных отношений раньше оговорённого срока.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

Для того чтобы арендатор (например, человек, снимающий квартиру) мог без материальных проблем для себя выйти из договора об аренде нужно заранее позаботиться об отражении в его тексте определённых моментов. То есть ситуация, когда текст подписывается арендатором «не читая», совершенно недопустима. Следует не просто внимательно изучить документ, но и настоять на внесении в него определённых положений, если это нужно.

Договор, не имеющий определённого периода действия, аннулировать проще. Арендатор всего лишь обязан предупредить арендодателя за три месяца до того момента, как намерен прекратить действие договора аренды. Таков срок, отпущенный законом для случаев с недвижимым имуществом, в других случаях предупреждать следует за один месяц.

Без участия суда аннулировать арендное соглашение, заключённое на определённый срок, очень сложно. Для этого требуется наличие существенных обстоятельств или нарушений со стороны наймодателя. Немотивированный отказ от выполнения условий срочного арендного контракта недопустим.

Гражданский Кодекс содержит прямые указания на то, что разрыв срочного договора по предложению арендующей стороны возможен только в судебном порядке или по взаимному согласованию сторон. Для того чтобы избежать этого рекомендуется в текст соглашения включать условие выхода из него арендующей стороны без участия суда.

Составление текста арендного договора, юридически грамотного и содержащего необходимые условия для возможного досрочного прекращения его действия, лучше доверить профессионалам. Это позволит соблюсти точность формулировок и защитить права арендующей стороны.

Прекращение действия арендного соглашения по обоюдному договору

Если арендатор был инициатором прекращения действия соглашения, а арендодатель согласился на досрочное прекращение, то это будет самым беспроблемным способом выхода из арендных отношений. В этом случае обе стороны просто аннулируют действие соглашения.

Аннулирование соглашения следует оформить документально и указать, что подобное решение является обоюдным. С момента подписания документа о прекращении арендного соглашения перестают действовать все обязанности сторон по отношению друг к другу.

Прекращение действия арендного соглашения в судебном порядке

Если возможность досрочного прекращения соглашения об аренде не было предусмотрено заранее, прекратить действие договора можно только в суде.

Для этого нужны определённые причины:

Арендатор вправе потребовать досрочного аннулирования соглашения, если арендодатель своевременно не передал ему оговоренное имущество. Также основанием для аннулирования соглашения будут случаи, когда арендодателем искусственно создаются препоны для пользования имуществом.
Наличие в передаваемом в аренду имуществе существенных недостатков, которые не были указаны в тексте договора. Обычно перед сдачей в пользование имущества обе стороны соглашения производят его совместный осмотр и составляют передаточный акт, в котором указываются все обнаруженные неисправности, недоделки и недостатки. Если поводом для прекращения арендного договора будут недостатки, присутствующие в акте осмотра, то суд скорее всего не удовлетворит иск о расторжении соглашения, поскольку арендатор знал об их наличии и подписывал договор, имея об этом информацию.
Не осуществление арендодателем своих обязанностей по выполнению плановых или внеплановых ремонтов имущества, которые он обязан производить согласно договору.
Непредвиденные и форс-мажорные обстоятельства, которые не зависят от арендатора, но влияют на состояние арендуемого им имущества.

Наличие этих причин позволяет арендатору составить заявление в суд с просьбой о досрочном расторжении арендного соглашения. Если перечисленные причины не существуют, то арендующей стороне будет сложно прекратить действие договора в одностороннем порядке без материальных потерь.

Возможность прекращения арендного соглашения до истечения его действия лучше всего оговорить при составлении и подписании текста договора. Только в этом случае можно избежать выматывающих судебных разбирательств и вероятных материальных потерь.